//

Ενοίκιαση ή αγορά σπιτιού; Τί συμφέρει τελικά; (Υπολογισμός)

Να νοικιάσω ή να αγοράσω σπίτι; Η αγορά της πρώτης κατοικίας είναι μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές αποφάσεις που θα πάρει κάποιος/α στη ζωή του/της.

1

Περιεχόμενα

Εισαγωγή

Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Σίγουρα είναι ένα δίλημμα που κάθε άνθρωπος καλείται να αντιμετωπίσει στην ενήλικη ζωή του.

Για αρκετά χρόνια, η αγορά ενός σπιτιού θεωρούνταν η καλύτερη επένδυση, κάτι που προσέφερε ένα επιπλέον κίνητρο σε επίδοξους αγοραστές.

Η ενοικίαση από την άλλη θεωρούνταν η φθηνή εναλλακτική, η οποία δεν σας δέσμευε με το βραχνά ενός δανείου και δεν απαιτούσε τη χρησιμοποίηση μεγάλου μέρους του προϋπολογισμού σας.

Είναι όμως τόσο μονοδιάστατα τα πράγματα ή η αλήθεια έχει πολλαπλές αναγνώσεις; Αν και όλο και περισσότεροι Έλληνες προτιμούν να νοικιάζουν παρά να αγοράζουν σπίτι, ας δούμε τους λόγους που κάποιος μπορεί να προτιμά την αγορά ή το ενοίκιο.

1. Πλεονεκτήματα & Μειονεκτήματα

Πλεονεκτήματα αγοράς σπιτιού:

  • Αυτονομία. Δεν έχω κανέναν πάνω από το κεφάλι μου, π.χ. σπιτονοικοκύρη.
  • Ασφάλεια. Έχω περισσότερη σταθερότητα (δεν με υποχρεώνουν εξωτερικοί παράγοντες να μετακομίζω).
  • Δημιουργώ το σπίτι που έχω ονειρευτεί και διαμορφώνω ή αναβαθμίζω σταδιακά τους χώρους όπως εγώ θέλω, με βάση τις ανάγκες μου και το προσωπικό μου γούστο.
  • Ιδιοκτησία. Αποκτώ την κυριότητα του σπιτιού μακροπρόθεσμα και μπορώ να το μεταβιβάσω στα παιδιά μου.

Μειονεκτήματα για την αγορά σπιτιού:

  • Απαιτείται ένα μεγάλο κεφάλαιο ή χρηματική δέσμευση από πλευράς μου και δεν θέλω να έχω το άγχος της αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου.
  • Πιθανόν να χρειάζεται να ρίξω χρήματα στο ακίνητο για επιδιορθώσεις και ανακαίνιση, κάτι που ανεβάζει το κοστολόγιο.
  • Υποχρεώσεις. Είμαι υπεύθυνος για τη συντήρηση του σπιτιού.
  • Πληρώνω φόρους ιδιοκτησίας ακινήτου (πχ. ΕΝΦΙΑ).
  • Ίσως δυσκολευτώ να το πουλήσω αν χρειαστεί ή ίσως πέσει η αξία του.

Πλεονεκτήματα ενοικίασης σπιτιού:

  • Eυελιξία και ελευθερία. Μπορώ να αλλάζω σπίτι ή περιοχή όποτε νιώθω την ανάγκη, χωρίς κάτι να με δεσμεύει. Αν, για παράδειγμα, μεγαλώσει η οικογένεια ή έχω σοβαρό πρόβλημα με τους γείτονες, απλά μετακομίζω.
  • Επισκευές. Δεν επιβαρύνομαι το κοστολόγιο επιδιορθώσεων και συντήρησης.
  • Δεν με επηρεάζει μια πιθανή πτώση της αξίας των ακινήτων στην περιοχή.
  • Φόροι ιδιοκτησίας. Δεν πληρώνω ΕΝΦΙΑ και φόρους για ιδιοκτησία ακινήτου.
  • Ευκολία. Δίνω ένα-δύο μήνες ενοικίου προκαταβολικά και μπαίνω άμεσα στο σπίτι.

Μειονεκτήματα για την ενοικίαση σπιτιού:

  • Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μου αυξήσει το ενοίκιο με τη λήξη του συμβολαίου μας και να το ανεβάσει τόσο που να αναγκαστώ να φύγω.
  • Υπάρχει μεγάλη ζήτηση, επομένως πρέπει να αφιερώσω χρόνο, να είμαι άμεσα διαθέσιμος και να κινούμαι γρήγορα για να μην χάσω καμία ευκαιρία.
  • Μπορεί να χρειαστεί να μετακομίσω αρκετές φορές (π.χ. ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το σπίτι για ιδιοκατοίκηση).
  • Αν υπάρχει ανάγκη για συντήρηση ή επιδιορθώσεις του σπιτιού, θα πρέπει να συμφωνήσω με τον ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να μην καλύψει πάντα το απαιτούμενο κόστος.
 

2. Αναλυτικά

Ασφάλεια ή ευελιξία;

Θέλετε ένα μέρος που σας ανήκει ή είστε ευτυχισμένοι που ζείτε σε ένα σπίτι που ανήκει σε άλλον και πρέπει να κάνετε κάποιους συμβιβασμούς;

Η αγορά ενός σπιτιού σημαίνει ότι μπορείτε, μέσα σε λογικά πλαίσια, να το διακοσμήσετε και να το διαμορφώσετε όπως ακριβώς επιθυμείτε.

Αν νοικιάζετε, συνήθως χρειάζεστε άδεια από τον ιδιοκτήτη για τα περισσότερα πράγματα, π.χ. για την τοποθέτηση πινάκων στους τοίχους ή για κατοικίδια ζώα.

Ίσως πιο σημαντικό, είναι ότι η αγορά της δικής σας κατοικίας σας δίνει το αίσθημα της ασφάλειας της ιδιοκτησίας. Δε θα φοβάστε πια ότι θα πρέπει να μετακομίσετε γιατί δε τα βρίσκετε με το σπιτονοικοκύρη.

Επίσης ξεχνάτε το ρίσκο της αύξησης του ενοικίου ή της έξωσης επειδή το θέλει ο ιδιοκτήτης για ιδιοκατοίκηση, Airbnb ή για πώληση.

Αντίθετα, η ενοικίαση δίνει μεγαλύτερη ευελιξία σε όσους ή όσες μετακινούνται συχνά, π.χ. λόγω δουλειάς. Στην προκειμένη περίπτωση, η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι η πιο συμφέρουσα επιλογή, καθώς αν χρειαστεί να το εγκαταλείψετε, τότε είναι πολύ πιθανό να μην βρείτε άμεσα ενοικιαστή, ενώ η διαδικασία πώλησής του μπορεί να αποδειχθεί εξαιρετικά χρονοβόρα και ακριβή.

Ένας ακόμα παράγοντας που συμβάλλει στην ευελιξία του ενοικίου, είναι ότι έχετε περισσότερες επιλογές για το μέρος που θα ζήσετε. Η αγορά ενός σπιτιού στην επιθυμητή περιοχή μπορεί να μην είναι εφικτή, αλλά η ενοικίαση μπορεί να είναι εντός των οικονομικών δυνατοτήτων σας.

Επίσης η διαμονή σε ένα σπίτι καινούργιας κατασκευής, ενεργειακών προδιαγραφών και ανέσεων μπορεί να είναι εφικτή με λίγο ακριβότερο ενοίκιο.

Στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο

Αυτό είναι το μεγάλο αγκάθι. Αουτς. Για τους περισσότερους είναι ο πιο καθοριστικός παράγοντας στο να πάρουν την απόφαση για αγορά σπιτιού ή όχι.

Η πληρωμή ενοικίου κάθε μήνα αν και σας προσφέρει στέγαση, δεν σας επιστρέφει τίποτα από πλευράς επένδυσης. Όλα τα χρήματα πηγαίνουν στην τσέπη του ιδιοκτήτη και ακόμα και μετά τη συνταξιοδότηση θα πρέπει να πληρώνετε ενοίκιο για τη στέγασή σας.

Στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας θα πρέπει να πάρετε στεγαστικό δάνειο και να το αποπληρώσετε, εκτός και αν έχετε τα χρήματα ήδη στον τραπεζικό σας λογαριασμό. 

Στο τέλος θα μείνει το ακίνητο στην ιδιοκτησία σας. Δεν θα χρειάζεται να ξοδέψετε επιπλέον για στέγαση.

Επίσης υπάρχει η πιθανότητα κέρδους, αν μελλοντικά αποφασίσετε να το πουλήσετε και η τιμή του ακινήτου ξεπεράσει το αρχικό κεφάλαιο για αγορά και ανακαίνιση συν τους τόκους που πληρώσατε.

Βέβαια για να πάρετε στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να πληρείτε μερικές προϋποθέσεις ως δανειολήπτης. Αυτές είναι το ανάλογο εισόδημα για να καλύψετε τις δόσεις, καταθέσεις για προκαταβολή, άλλη ιδιοκτησία για υποθήκη ή κάποιο εγγυητή κτλ.

Δεν πρέπει να ξεχάσετε ότι ακόμα και αν πάρετε το δάνειο θα πρέπει να είστε συνεπής στην αποπληρωμή των δόσεων.

Ειδάλλως υπάρχει κίνδυνος να χάσετε το σπίτι σας. Με το ενοίκιο δεν έχετε τους ίδιους κινδύνους. Μπορείτε να μετακομίσετε σε φθηνότερο ή ακριβότερο σπίτι ανάλογα με την οικονομική σας περίσταση.

Στην πραγματικότητα, ανάλογα με το πού θέλετε να ζήσετε, οι μηνιαίες δόσεις για το δάνειο μπορεί να είναι φθηνότερες από το ενοίκιο στην ίδια περιοχή.

Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά τα τελευταία χρόνια, προέρχονται από μεγάλη πτώση στα πρώτα χρόνια της κρίσης. Σε συνδυασμό με τα χαμηλότερα επιτόκια για στεγαστικά και τα ακριβότερα ενοίκια (βλέπε AirBnB κτλ.) η αγορά σπιτιού μπορεί να σας συμφέρει έναντι του ενοικίου.

Επομένως, αξίζει να εξετάσετε το μέσο κόστος και για τις δύο επιλογές, για να αποφασίσετε ποιο είναι το καλύτερο για εσάς.

Μακροχρόνια επένδυση ή μετρητά

Όπως αναφέραμε παραπάνω, για να πάρετε στεγαστικό δάνειο θα χρειαστεί ένα ποσό σε μετρητά για προκαταβολή. Συνήθως είναι το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού.

Αν διαθέσετε μεγαλύτερο ποσό για προκαταβολή ενδεχομένως να εξασφαλίσετε χαμηλότερο επιτόκιο. Η προκαταβολή είναι επένδυση στο σπίτι σας, η αξία του οποίου μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.

Για να εξασφαλίσετε αυτά τα χρήματα, εκτός και αν έχετε άλλα περιουσιακά στοιχεία ή κάποια βοήθεια, θα πρέπει να αποταμιεύσετε

Εκτός της προκαταβολής, θα πρέπει να υπολογίσετε ένα επιπλέον ποσό για τα διαδικαστικά έξοδα για την αγορά κατοικίας. Για παράδειγμα έξοδα συμβολαιογράφου, φόρους μεταβίβασης κτλ.

Για το λόγο αυτό συνίσταται όταν αγοράζετε το σπίτι να το βλέπετε ως μακροχρόνια επένδυση. Υπάρχουν μεγαλύτερες πιθανότητες να αποσβέσετε τα αρχικά κόστη και να βγάλετε κέρδος μακροχρόνια.

Σε αντίθεση, η ενοικίαση σπιτιού δεν έχει τόσο μεγάλο αρχικό κόστος ή ανάγκη για μετρητά. Το χειρότερο να σας ζητηθούν κάποια ενοίκια προκαταβολή ως εγγύηση.

Το αποτέλεσμα είναι να έχετε περισσότερα χρήματα διαθέσιμα βραχυπρόθεσμα. Αυτά τα χρήματα θα μπορούσατε να τα διαθέσετε για άλλες ανάγκες όπως αγορές, γάμο, δίδακτρα ή και να τα επενδύσετε κάπου αλλού. 

Υποχρεώσεις ή ελευθερία

Με την αγορά ενός σπιτιού αναλαμβάνετε και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη.

Αυτό σημαίνει ότι είστε υπεύθυνοι για τη συντήρηση ή αν κάτι πάει στραβά. Π.χ. για μια διαρροή εχετε την ευθύνη να βρείτε το κατάλληλο συνεργείο που θα επιδιορθώσει τη ζημιά.

Φυσικά, όταν νοικιάζετε ισχύει το αντίθετο. Δε χρειάζεται να ανησυχείτε αφού τα έξοδα θα τα καλύψει το ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Μην ξεχνάτε όταν είστε ιδιοκτήτης θα πρέπει να επωμιστείτε και τους εκάστοτε φόρους. Για παράδειγμα τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) , Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, δαπάνη διαβίωσης και συμπληρωματικό φόρο.

Οι φόροι και οι δαπάνες για ζημιές/ανακαινίσεις μπορεί να σας ωθήσουν στο ενοίκιο για οικονομικούς ή και λόγους άνεσης/ελευθερίας.

Στην περίπτωση του ενοικίου το μεγαλύτερο κόστος ίσως να είναι η μετακόμιση, ιδιαίτερα αν πρέπει να το κάνετε συχνά.

 

3. Μπλα μπλα μπλα, τι να κάνω τελικά;

Τα πράγματα είναι απλά. Αφού πάρεις υπόψη όλους τους παραπάνω παράγοντες, κάποιοι από τους οποίους είναι καθαρά προσωπικοί, πρέπει να δείς αν βγαίνουν τα νούμερα.

Θα αναλύσουμε την επιχείρηση αγοράς σπιτιού καθαρά επενδυτικά.

Ας υποθέσουμε ότι σήμερα νοικιάζουμε ένα σπίτι με 450 ευρώ. Καθόμαστε μέσα του και απολαμβάνουμε ένα απογευματινό καφέ. Είναι μια χαλαρή στιγμή.

Ξαφνικά ο/η σύντροφος μας ανοίγει την πόρτα λέγοντας: βρήκα το σπίτι που ψάχναμε, κάνει 100.000 ευρώ. 

Αφού βλέπουμε αναλυτικά την αγγελία, καταλήγουμε στα εξης:

Αρχική τιμή: 100.000
Θέλει ανακαίνιση: 10.000
Μεσιτικά 2%: 2000
Αλλα (συμβολαιογράφος, δικηγόρος, φόρος μεταβιβασης, υποθηκοφυλακείο κλπ κλπ) πολύ χοντρικά 6%: 6000

Σύνολο: 118.000

 

Ωραία..αν το αγοράσουμε γλιτώνουμε το ενοίκιο 450 ευρώ/μήνα, δηλαδή 5400 ευρώ το χρόνο. Αυτό για εμάς αποτελεί κέρδος αφού δεν θα το δίνουμε πλέον.

Ομως με την αγορά επωμιζόμαστε κάποια έξοδα:

Επισκευές (ετήσια) : 300 ευρώ
ΕΝΦΙΑ (ετήσια) : περίπου 100 ευρώ

Οι επισκευές, μπορεί να μην ανέλθουν σε αυτό το ποσό το πρώτο έτος ή το δεύτερο, αλλά  αν λάβουμε υπόψη όλα τα σοβαρά προβλήματα που μπορεί να προκύψουν στην 20ετία , καυστήρες, υδραυλικά, ηλεκτρικά, υγρασίες κλπ κλπ και τα υπολογίσουμε σε ετήσια βάση, έχουμε μια χοντρική εκτίμηση (6000 ευρώ/20 έτη = 300 ευρώ/ετος). 

Επίσης, είναι πρώτη κατοικία και δεν πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο, δηλαδή δεν θα έχουμε έσοδα από ενοίκια, και έτσι δεν θα έχουμε και κάποιο επιπλέον φόρο.

 

Έτσι τελικά ελαφρυνόμαστε κατά:

5400 από ενοίκια
-400 λόγω εξόδων
=5000 ευρώ (ετήσια) ή 417 ευρώ/μήνα

Σε περίπτωση που πάρουμε δάνειο από κάποια τράπεζα, από αυτό το ποσό πρέπει να αφαιρέσουμε την δόση του στεγαστικού δανείου.

-> Για επιτόκιο, 3%, διάρκεια 30 έτη, και ποσό δανεισμού 80000 ευρώ (συνήθως το 80% της τιμής του ακινήτου δανειοδοτείται) η δόση θα είναι περίπου 340 ευρώ/μήνα.

Τελικά λοιπόν:

 417 ευρώ/μήνα που γλιτώνουμε
-340 ευρώ δόση δανείου
=+77 ευρώ/μήνα 

Δηλαδή, όχι μόνο καλύπτουμε τη δόση του δανείου, αλλά κερδίζουμε και 77 ευρώ κάθε μήνα!

ΠΡΟΣΟΧΗ

Σε αυτή την περίπτωση τα νούμερα βγαίνουν, αρκεί να έχουμε κατά νού ότι :

  1. Στο παραπάνω αποτέλεσμα, υπάρχει η υπόθεση οτι δίνουμε 450 ευρώ/μήνα
  2. θα πρέπει να εξασφαλίσουμε ότι θα μπορούμε για 30 χρόνια να καλύπτουμε τη δόση των 340 ευρώ στην τράπεζα και επίσης
  3. να έχουμε το απαιτούμενο αρχικό ποσό για την αγορά.

Το απαιτούμενο αρχικό ποσό είναι το εξής:

 20000 ευρώ στην τράπεζα μπροστά (το 20% της αξίας του δανείου)
+10000 για την ανακαίνιση
+8000, μεσιτικά, συμβολαιογραφικά κλπ που υπολογίσαμε προηγουμένως

=38.000 ευρώ  απαιτούμενο αρχικό ποσό

Αν βρήκες το άρθρο ενδιαφέρον και έχεις κάτι να προσθέσεις, θα χαρούμε να διαβάσουμε το σχόλιο σου παρακάτω.

1 Comment

Η άποψη σου μετράει για εμας

Your email address will not be published.

Τελευταία νεα